Tekninen kiinteistönhoito kesällä – miksi tekninen valvonta ei lomaile?
Loma-aika on kiinteistön tekniikalle yksi riskialtteimmista jaksoista: asukkaat ovat poissa, eikä kukaan ole huomaamassa vuotoa tai ylikuumenemista. Näin tekninen valvonta ja päivystys pitävät kiinteistön turvassa koko kesän.
Kesä on monelle isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle se helpompi aika. Asukkaat ovat lomalla, piha on vihreä ja remonttilistat odottavat syksyä. Kokouksia ei ole, ja puhelinkin soi harvemmin. Tuntuu siltä, että kiinteistökin pitää taukoa.
Tekninen kiinteistönhoito ei kuitenkaan tunne lomasesonkia. Loma-aika on itse asiassa yksi kriittisimmistä ajanjaksoista kiinteistön tekniikan kannalta – juuri silloin paikalla on vähiten ihmisiä huomaamassa ongelmia. Putki ei kysy kalenterista lupaa ennen kuin alkaa vuotaa, eikä ilmanvaihtokone odota syyskuuhun, jos siihen tulee vika.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miksi tekninen valvonta on välttämätöntä myös kesällä, mitkä asiat menevät herkimmin pieleen ja miten moderni etävalvonta pitää kiinteistön turvassa silloinkin, kun kaikki ovat uimarannalla.
Mitä tekninen kiinteistönhoito tarkoittaa käytännössä?
Tekninen kiinteistönhoito kattaa kaiken sen, mikä pitää rakennuksen tekniset järjestelmät toimintakunnossa. Se ei tarkoita vain lampun vaihtoa tai oven korjausta, vaan ilmanvaihtokoneiden, lämmitysjärjestelmien, sähkökeskusten, vesilaitteistojen ja kiinteistöautomaation jatkuvaa seurantaa ja huoltoa.
Hyvä tekninen kiinteistönhoitaja tietää, mikä on normaalia ja mikä ei. Hän huomaa poikkeaman ennen kuin se kasvaa ongelmaksi. Kesällä, kun asukkaat ovat poissa ja ikkunat kiinni, poikkeamat voivat jäädä pitkäksi aikaa huomaamatta – ellei kukaan seuraa tilannetta aktiivisesti.
-
Ilmanvaihto ja jäähdytys
IV-koneiden toiminta, suodattimet ja puhaltimet.
-
Lämmitysjärjestelmät
Lämmönjakokeskus, paineet ja venttiilit.
-
Sähkökeskukset
Sähkötilojen kunto ja lämpötila.
-
Vesilaitteistot
Putkistot, vesikalusteet ja vuotojen seuranta.
-
Kiinteistöautomaatio
Lämpötilojen, virtausten ja kulutuksen jatkuva seuranta.
Miksi kesä on teknisesti riskialtista aikaa?
Helle koettelee ilmanvaihtoa ja tekniikkaa
Kesähelteillä kiinteistön tekniikka joutuu koetukselle tavalla, jolle se ei talvella altistu. IV-koneiden suodattimet tukkeutuvat nopeammin, jäähdytysjärjestelmät tekevät ylitöitä ja sisälämpötilat voivat nousta yllättävän korkeiksi. Jos ilmanvaihto ei toimi kunnolla, seurauksena voi olla kosteuden kertymistä, homeriski tai pahimmillaan elektroniikan ylikuumeneminen teknisissä tiloissa.
Käyttäjät eivät ole paikalla havaitsemassa vikoja
Normaalisti asukkaat huomaavat poikkeamat, kuten kuumuuden, epätavallisen äänen, hajun tai veden värin muutoksen. Kesällä taloyhtiö voi olla lähes tyhjä viikkojen ajan. Silloin pienestä putkivuodosta voi tulla iso vesivahinko, ja ylikuumentunut sähkötila voi aiheuttaa vakavan turvallisuusriskin ennen kuin kukaan ehtii reagoida.
Huoltohenkilöstökin lomailee – mutta ei kaikki yhtä aikaa
Yleinen harhaluulo on, että ”huoltoyhtiökin on kesällä kiinni”. Ammattimaisessa teknisessä kiinteistönhoidossa näin ei ole. Päivystys pyörii ympäri vuoden, mutta se vaatii ennakkosuunnittelua: kuka on tavoitettavissa, kuka on varahenkilö ja miten automaatio hälyttää oikealle ihmiselle oikeaan aikaan.
Kiinteistöautomaation seuranta – moderni tapa pitää kiinteistöä silmällä
Etävalvonta on muuttanut teknisen kiinteistönhoitajan työtä merkittävästi. Nykyisin kiinteistöautomaation seuranta tarkoittaa, että lämpötilat, virtaukset, painetasot ja sähkönkulutus näkyvät reaaliajassa ja poikkeama laukaisee hälytyksen välittömästi. Käytännössä tämä näkyy esimerkiksi näin:
Tämä ei tarkoita, että ihminen korvataan koneella. Se tarkoittaa, että oikea ihminen saa oikean tiedon oikeaan aikaan ja pystyy reagoimaan nopeasti myös loma-aikana.
-
Vesivuoto havaitaan tunneissa
Paineen pudotus verkostossa tai virtausmittarin poikkeama kertoo ammattilaiselle heti, että jotain on vialla.
-
IV-koneet jatkuvassa seurannassa
Jos suodatin tukkeutuu tai puhallin alkaa ylikuormittua, hälytys tulee ennen kuin kone hajoaa kokonaan.
-
Sähkötilojen lämpötila seurannassa
Tekniset tilat voivat kuumentua kesällä nopeasti, ja etävalvonta havaitsee ylikuumenemisen ajoissa.
Mitä tekninen kiinteistönhoito pitää silmällä kesällä?
IV-koneiden huolto ja suodatinten vaihto
Ilmanvaihtokoneet ovat kesällä kovemmassa rasituksessa. Suodatinten säännöllinen vaihto ja koneiden toiminnan tarkistus ovat perusasioita, mutta ne jäävät helposti tekemättä kesäkiireiden keskellä.
Talotekniikan huolto kesällä
Lämmönjakokeskusten, paineventtiilien ja paisuntasäiliöiden kunto tarkastetaan ennen kesää ja sen aikana. Kesä on usein paras aika huoltotöille, joiden ajaksi järjestelmä pitää pysäyttää – talvella katko olisi liian kriittinen.
Loma-ajan huolto ja päivystys
Ammattimaiseen tekniseen kiinteistönhoitoon kuuluu selkeä loma-ajan suunnitelma: kuka päivystää, millä vasteajalla paikalle tullaan ja miten asukkaat tavoittavat huollon hätätilanteessa. Isännöitsijän kannattaa varmistaa nämä asiat kumppaniltaan hyvissä ajoin ennen kesää.
Miten valita luotettava teknisen kiinteistönhoidon kumppani?
Teknisen kiinteistönhoidon hinta ei ole ainoa mittari. Vähintään yhtä tärkeää on selvittää, miten palvelu toimii silloin, kun jotain tapahtuu. Kysy ainakin nämä asiat:
Hyvä kumppani pystyy vastaamaan näihin kysymyksiin selkeästi ja avoimesti. Jos vastaukset ovat epämääräisiä, se kertoo jotain siitä, mitä hätätilanteessa voi odottaa.
-
Todellinen 24/7-päivystys
Toimiiko päivystys myös juhannuksena ja juhlapyhinä?
-
Automaation seuranta
Kuuluuko kiinteistöautomaation seuranta sopimukseen vai onko se lisämaksullinen?
-
Vasteaika
Kuinka nopeasti paikalle tullaan hätätilanteessa?
-
Räätälöity sopimus
Onko sopimus tehty kiinteistösi tarpeiden mukaan vai onko se yleinen paketti?
Kesäkauden tarkistuslista isännöitsijälle
Ennen kuin kesälomakausi alkaa, käy nämä asiat läpi huoltoyhtiön kanssa:
Pieni panostus ennen lomia säästää monelta ikävältä yllätykseltä ja pitää asukkaat tyytyväisinä myös silloin, kun isännöitsijä itse on ansaitusti lomalla.
-
Päivystys varmistettu
Kuka on tavoitettavissa juhannuksesta elokuun loppuun, myös viikonloppuisin?
-
Automaation hälytykset testattu
Hälytykset menevät oikeaan numeroon ja oikealle henkilölle.
-
IV-koneiden suodattimet vaihdettu
Suodattimet vaihdetaan ennen kesäkauden alkua.
-
Putkistot tarkastettu
Vesikalusteiden ja putkistojen kunto erityisesti märkätiloissa ja teknisissä tiloissa.
-
Sähkötilojen jäähdytys varmistettu
Kesälämpö nostaa teknisten tilojen lämpötilaa yllättävän nopeasti.
-
Asukkaille tiedotettu
Päivystyksen yhteystiedot kesäajalle ovat kaikkien tiedossa.
Yhteenveto
Tekninen kiinteistönhoito ei ole asia, jonka voi laittaa kesäksi tauolle. Päinvastoin: loma-aika on juuri se hetki, jolloin ammattimaisella valvonnalla ja etäseurannalla on eniten arvoa. Pienet ongelmat eivät hoidu itsestään, mutta ne pysyvät pieninä, kun niihin puututaan ajoissa.
Isännöitsijän paras teko ennen juhannusta on varmistaa, että tekninen huoltosopimus on ajan tasalla, päivystys toimii ja kiinteistöautomaatio hälyttää oikealle henkilölle. Se on investointi, joka voi maksaa itsensä takaisin jo yhdellä ajoissa havaitulla vuodolla.
Jos taloyhtiösi tekninen huolto kaipaa kesälläkin luotettavaa kättä, pyydä tarjous kiinteistönhoitosopimuksesta – räätälöitynä juuri teidän kiinteistönne tarpeisiin.
Onko kiinteistösi tekniikka valvonnassa myös kesällä?
Pyydä tarjous, niin kerromme, miten tekninen kiinteistönhoito ja päivystys järjestetään kiinteistöllenne loma-ajallakin.